因沿山1-7弄片棚户区改造二期项目建设需要，福州市马尾区人民政府决定征收该项目建设用地红线范围内国有土地上的所有房屋(具体范围以规划红线图为准)。现根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《福州市国有土地上房屋征收与补偿实施意见（试行）》和《福州市房屋征收补偿实施细则》的相关规定，结合本项目实际情况，制定如下房屋征收补偿安置方案。　 

一、征收补偿对象及方式 

　　1、凡本征收范围（具体范围见规划红线图）的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或国有公房租赁凭证作为征收补偿计户依据。 

2、本地块征收补偿的方式:实行货币补偿、就地产权调换相结合的方式，但被征收房屋属于第三条第（四）、（五）款规定的不能实行货币补偿。 

二、建筑面积计算 

被征收房屋有合法产权的，建筑面积以所有权证记载的建筑面积为准；被征收房屋属国有公房且未办理所有权证的，按公房租赁凭证记载的建筑面积，或计租面积×1.3计算；其它房屋的建筑面积按《建筑面积计算规范》和《福州市房屋面积计算细则》的规定计算。 

三、征收补偿原则 

（一）货币补偿：按确认的被征收房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。 

（二）产权调换： 

1、根据被征收房屋确权面积的征收补偿金额（仅限按实际情况选择确认的合法建筑面积计算的区位补偿、旧房补偿、公摊补偿、搬迁奖励、成套房基础设施配套费）除以安置房对接均价所得面积就近上靠标准房型安置； 

　　2、根据被征收房屋确权面积增加10%的公摊面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型安置。 

以上两种方式由被征收人自行选择，安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，超过105㎡可以分房型安置，就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可上调15平方米进行安置。 

（三）非住宅房屋的征收补偿： 

1、被征收人持有房屋所有权证,产权登记用途为营业性用房的按营业性用房进行补偿安置； 

2、被征收房屋改作营业性店面未经规划部门批准、房产登记机构确认，持有效工商营业执照或工商行政管理部门出具的初始营业证明或税务登记证明，在签约期限内签订补偿协议并搬迁的，对沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）可依据下列规定进行补偿。在签约期限内未达成补偿协议的，一律按原房用途进行补偿。 

　　（1）在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）非营业性店面改为营业性店面，可按营业性店面给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿； 

　　（2）在1984年1月5日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）建筑面积的80%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿； 

　　（3）在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前，将沿街底层第一自然间非营业性店面改为营业性店面的，可按底层第一自然间（进深按房屋的结构确认，但最多不超过6米）建筑面积的60%确认营业性店面建筑面积给予货币补偿，其它部分的房屋面积按原房用途给予补偿。 

店面补偿款可用于购买住宅安置房，但购买住宅安置房的面积最多不超过认定的营业性店面面积的3倍。 

3、办公、工业仓储类等非住宅房屋实行货币补偿。 

4、非公益性用房的附属物只能货币补偿，不作产权调换。 

（四）被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿： 

1、被征收私有房屋的共有人或被征收公有房屋的各使用人对安置方式的选择达不成一致意见的； 

　　2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的； 

3、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。 

（五）被征收属历史遗留私租房的被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，房屋征收部门应当对被征收房屋实行产权调换，安置房由使用人继续使用，租赁关系继续保持，但合同规定不保持的除外。 

（六）实行标准租金的国有直管住宅公房，以及由所在单位职工或其直系亲属租住或使用的国有企事业单位所有的住宅房屋，其补偿安置方式分别按以下情形处理： 

1、租（住）户及其配偶未享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，市国有房产管理中心或产权人及其上级主管部门同意将房屋产权放弃给租（住）户，且租（住）户在签约期限内搬迁的，市国有房产管理中心或产权人在收回市政府规定的住宅产权补偿款后，由租（住）户自行选择补偿安置方式并与征收部门签订协议搬迁； 

2、租（住）户及其配偶未享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，市国有房产管理中心或产权人及其上级主管部门同意将房屋产权放弃给租（住）户，但该租（住）户拒绝在签约期限内搬迁的，由市国有房产管理中心或产权人与征收部门签订协议，保持原租赁或使用关系，安置地点由市国有房产管理中心或产权人选择； 

3、租（住）户及其配偶未享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，市国有房产管理中心、产权人或其上级主管部门不同意将房屋产权放弃给租（住）户的，由市国有房产管理中心或产权人与征收部门签订协议，租（住）户的补偿安置及搬迁由市国有房产管理中心或产权人自行解决； 

4、租（住）户或其配偶已享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，但租（住）户在签约期限内搬迁的，由市国有房产管理中心或产权人与征收部门签订协议，市国有房产管理中心或产权人可将搬迁奖励及搬迁补助费补偿给租（住）户； 

5、租（住）户或其配偶已享受过房改、住房货币补贴、经济适用房或廉租房等住房保障政策，且租（住）户拒绝在签约期限内搬迁的，由市国有房产管理中心或产权人与征收部门签订协议，协议签订后作出征收决定的政府协助市国有房产管理中心或产权人依法搬离租（住）户。 

（七）历史老宅因分割等原因造成房屋确权面积小于30平方米且被征收人在本市有其他住房的，实行货币补偿，不作产权调换。 

四、签约期限 

　　本项目实施征收范围内房屋签约期限自本方案发布之日起分如下二个阶段实施房屋征收： 

　　1、宣传期：2013年11月9日至2013年11月11日； 

　　2、房屋征收阶段：分为两个签约期限，分别给予不同搬迁奖励（详见第七条第3款） 

　　①第一签约期限：2013年11月12日至2013年12月21日 

②第二签约期限：2013年12月22日至2013年12月31日 

五、按协商方式签订协议的计价补偿办法 

在签约期限内，被征收人可选择整体区位评估方式按以下办法与征收实施单位协商确定房屋的各项补偿安置及奖励金额并签订房屋补偿协议书。 

1、住宅用房货币补偿计价方式： 

（1）私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋确认的合法建筑面积×（4471元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）； 

（2）国有公房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积×（4471元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率－700元/㎡）。 

2、营业性用房货币补偿计价方式： 

（1）沿山东路一层私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房确认的合法建筑面积×（18655 元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；沿山东路二层私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房确认的合法建筑面积×（9678 元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）。 

（2）沿小街巷一层私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房确认的合法建筑面积×（11506元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）。 

（3）沿山东路一层国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房确认的合法建筑面积×（18655元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×50%；沿山东路二层国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房确认的合法建筑面积×（9678元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×50% 

（4）沿小街巷一层国有公房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房确认的合法建筑面积×（11506元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）×50%。 

3、除店面及工业仓储用房外，其它非住宅房屋可参照住宅区位评估价进行货币补偿，但奖励标准应按非住宅的有关规定执行。 

4、杂物间补偿方式 

对于1984年1月5日前建造或具有合法产权的杂物间可按杂物间面积的50%折算并入住宅房屋进行补偿安置；对1984年1月5日至2004年10月26日建造的无产权杂物间，可按杂物间面积的35%并入住宅房屋进行补偿安置；对2004年10月26日至2006年8月26日前建造的无产权杂物间，按重置价结合成新的50%进行补助。 

5、以上房屋建筑安装工程单价和成新率标准及装修按榕政办[2013]100号文的有关规定执行。 

六、产权调换房户型、地点、价格及过渡期限 

1、产权调换房源地点：沿山家园（就地安置，期房） 

2、对接价格 

对接均价6005元/㎡；若因上靠面积不足7平方米，上调15平方米进行安置的，增房均价按6606元/㎡计。 

3、以上房源的面积最终以市房屋登记中心核定的产权登记面积为准。 

4、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡（按安置房标准户型为基数计算）。 

5、期房回迁安置时，若安置房产权面积小于协议面积，不足部分应按协议约定安置房价格的1.1倍补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按协议约定安置房价格的0.9倍补交购房款。 

6、被征收房屋实行产权调换，被征收人选择按整体区位评估方式计价的，产权调换房屋与原住宅确权建筑面积及公摊补偿面积相等部分不计层次系数，其余面积按五层为0、向下一层每层递减1%、向上一层每层递增1%计算层次差价，每层增减的幅度不超过50元/平方米。 

7、过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。 

过渡期限：在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约搬迁之日至2016年12月31日；超过签约期限签订协议搬迁或由法院强制搬迁的，过渡期限自搬迁或强制搬迁之日起36个月。因安置房延迟交付等造成被征收人逾期回迁的，应双倍付给临时安置补助费。产权调换房屋经单体竣工验收合格并经消防验收合格或备案，水、电等小区配套设施齐全的，即可回迁安置，被征收人拒绝回迁的，不再发放过渡费。 

七、分户补偿及评估办法 

在签约期限内，若被征收人按上述第五条的规定与征收实施单位协商一致签订房屋补偿协议，则不再对被征收房屋和产权调换房屋进行分户市场评估。 

若被征收人在签约期限内拒绝按上述第五条的规定与征收实施单位协商签订房屋补偿协议，则被征收人应向征收实施单位提交书面申请，收到书面申请后或超出签约期限，征收实施单位应委托评估机构按《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《国有土地上房屋征收与补偿评估办法》的规定，对被征收房屋和产权调换房屋进行分户市场评估，以市场评估价作为补偿安置依据：（1）被征收房屋的货币补偿金额按市场评估价格确定；（2）结算产权调换差价时，产权调换差价＝产权调换房市场评估价-被征收房屋市场评估价；（3）产权调换房屋层次系数按五层为0、向下一层每层递减1％、向上一层每层递增1％计算层次差价。 

八、签约期限内搬迁奖励办法 

1、凡是在签约期限内选择区位评估计价签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确认的合法建筑面积分别给予货币补偿奖励：住宅447元/㎡; 沿山东路一层营业性用房1866元/㎡；沿山东路二层营业性用房968元/㎡；沿小街巷一层营业性用房1151元/㎡；其他非住宅447元/㎡。 

2、在签约期限内签订协议搬迁并选择区位评估计价的住宅房屋，按住宅确认的合法建筑面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿（仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、货币补偿奖励等相应项目），公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。 

　　3、凡是在签约期限内选择区位评估计价签订协议并搬迁完毕的被征收人，根据确认的合法建筑面积及被征收房屋搬迁时间按以下标准分别给予搬迁奖励： 

①于第一签约期限前搬迁的：住宅894元/㎡；沿山东路一层营业性用房933元/㎡；沿山东路二层营业性用房484元/㎡；沿小街巷营业性用房575/㎡；办公类非住宅224元/㎡。 

②于第二签约期限前搬迁的：住宅447元/㎡；沿山东路一层营业性用房467元/㎡；沿山东路二层营业性用房242元/㎡；沿小街巷一层营业性用房288元/㎡；办公类非住宅112元/㎡。 

4、被征收人在签约期限内选择区位评估计价签订补偿协议并搬迁的，对被征收的成套房可另外给予420元/平方米的成套房基础设施配套费补助作为搬迁奖励。 

5、在正常过渡费发放期限之外，对选择货币补偿或产权调换的被征收人，另给予增发3个月过渡费。 

6、被征收人选择以分户市场评估价作为补偿依据的，其奖励办法为：在签约期限内签约搬迁的可给予被征收房屋分户评估价5％的搬迁奖励；选择货币补偿的，可另给予被征收房屋分户评估价5％的货币奖励。 

九、搬迁补助办法 

1、被征收人或其直系亲属为五保户、低保户、孤寡老人的给予30000元/户的装修补助。 

2、被征收住宅确权面积小于45平方米且被征收人本市范围内无其他房屋（含商品房、二手房），在签约期限内搬迁的，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认及公示无异议后，按照45平方米予以补偿安置，但补足部分不计算旧房补偿费和成套房补助。2006年7月24日后对房屋进行产权分析，致使产权面积少于45平方米的不适用本规定。 

3、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确认的合法住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。 

4、电话补助费58元/户；有线电视补助费50元/户；宽带网络迁移补助费108元/户，管道煤气3140元/户。 

5、住宅搬迁补助费按确认的合法建筑面积 15元/㎡；非住宅搬迁补助费按确认的合法建筑面积20元/㎡。搬迁补助费不足1000元的按1000元计算。 

6、选择期房产权调换进行安置需自行过渡的，其临时安置补助费（过渡费）按确认的合法建筑面积计算，过渡费每月8元/㎡（原面积不足30㎡的按30㎡计算）。 

十、停产停业损失补偿办法 

因征收非住宅房屋造成停产停业损失的补助标准，根据生产经营者近三年的年平均净利润确定，生产经营期限不足三年的，以实际生产经营期限的年平均利润确定；净利润根据税务部门出具的企业实际缴纳的所得税证明推算；停产停业期限，一般按不低于半年计算。若生产经营者无法提供所得税证明的，经营性店面可按确认的合法店面建筑面积给予一次性100元/平方米的停产停业损失补助，其它非住宅房屋可按确认的合法建筑面积给予一次性50元/平方米的停产停业损失补助。生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补助。 

十一、住房保障办法 

征收个人住宅，被征收人符合申请廉租房、公共租赁房、经济适用房、限价商品房等条件的，被征收人可按照《福州市城区廉租住房保障办法》、《福州市经济适用住房管理办法》和《福州市经济租赁房管理暂行办法》等规定，携带相关证明材料到居住地街道办事处（镇政府）申请，有关部门将按相关规定和程序优先给予配租、配售，被征收人可以不轮候。 

十二、无产权房屋认定补偿办法 

对无产权房屋的征收补偿原则上以福州市勘测院历年的航拍图（矢量图）为依据，经权利人具结并经村（社区）、镇（街道）确认并公示无异议后，根据建设年限区分处理： 

1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前个人建设的无产权房屋，按原房屋建筑面积给予补偿安置。村（社区）、镇（街道）出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经主管部门确认后按原房屋建筑面积给予货币补偿。 

2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》发布前建设的无产权房屋，房屋建造人及其配偶和未成年子女在本市无他处房屋的（商品房、二手房除外），原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、三层以内、总超建面积60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20％给予补偿安置，但确权安置面积不得超过20平方米，超出部分一律实行货币补偿。无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村（社区），无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋（含产权房屋）的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。 

村（社区）、镇（街道）1984年1月5日至2004年10月26日前出资建设的无产权公建用房，经所在区人民政府确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿；国有企事业单位出资建设的无产权公建用房，经上级主管部门确认后按原房屋建筑面积的70%给予货币补偿。 

3、属2004年10月26日至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》发布前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新率给予补助，另给予300元/平方米的搬迁奖励。 

4、属2006年8月26日至2012年12月31日前建设的无产权房屋，在签约期限内签订协议并搬迁的，可给予不超过150元/平方米自行搬迁补助。 

5、私营企业或个人在1984年1月5日至2006年8月26日前向村（社区）、镇（街道）租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补助，在签约期限内签订协议并搬迁的，另给予300元/平方米的搬迁奖励。 

6、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋或构筑物,在签约期限内搬迁的按30～70元/平方米给予补助，在征收期间仍饲养禽畜的，另给予30元/平方米的搬迁补贴。 

十三、超出签约期限内搬迁的处理办法 

1、房屋征收部门与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。 

2、依照本方案公布的区位房屋市场评估价，被征收人与房屋征收部门应在规定的搬迁签约期限内达成搬迁补偿协议，若在签约期内达不成补偿协议的，由房屋征收部门报请马尾区人民政府按相关规定作出房屋征收补偿决定，在补偿决定确定的搬迁期限内仍不搬迁的，马尾区人民政府将依法向法院申请强制执行。 

3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚条例》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。 

十四、房屋搬迁程序 

1、由征收实施单位将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。 

2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表的，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。 

3、凡属国有公房的被征收人，应先向国有公房管理部门办理退组手续。 

4、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续，领取搬家顺序号。根据搬家顺序号随机抽取回迁选房顺序号。 

5、凡属货币补偿的被征收人，于签订货币征收补偿协议且搬迁完毕,待协议审核生效后付清货币款项。 

6、凡被征收人在签订协议时，应提交产权证件、建筑许可证、土地使用证、工商营业执照、税务登记证明、闭路电视缴费发票、电话话费清单等原件，并随带身份证及身份证复印件2份、户口簿复印件1份。 

十五、抽取回迁选房顺序号及回迁选房事宜 

1、本项目抽取回迁选房顺序号时间安排如下： 

（1）第一次抽取回迁选房顺序号截止时间：2013年11月18日21:00点前签约搬迁的于2013年11月20日上午九点参加抽号； 

（2）第二次抽取回迁选房顺序号截止时间：2013年12月8日21:00点前签约搬迁的于2013年12月10日上午九点参加抽号； 

（3）第三次抽取回迁选房顺序号截止时间：2013年12月21日21:00点前签约搬迁的于2013年12月23日上午九点参加抽号； 

（4）第一签约期限结束后签约搬迁的，根据搬家交房顺序号的先后领取回迁选房顺序号。 

抽取回迁选房顺序号的地址：沿山片旧屋区改造项目指挥部一楼（原马尾区房管所）。 

2、本项目回迁选房相关事宜，在福州日报上刊登通知，刊登之日为通知送达时间，逾期到场选房视为弃权，并在公证机关公证下，由工作人员代为选房。 

十六、本方案未明确事项，按现行征收法律、法规、政策的相关规定执行。 

十七、投诉监督 

为确保整个征收补偿工作顺利进行，将做到公正、公平、公开，并接受区纪委、区监察局监督，也欢迎被征收人参与监督。 

二〇一三年十一月