各镇人民政府、罗星街道办事处，区直各有关单位：

　　《福州市马尾区老旧小区改造工作实施方案》（2021-2025年）已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　福州市马尾区人民政府办公室

　　2022年5月17日

　　福州市马尾区老旧小区改造工作实施方案

　　（2021-2025年）

　　根据福州市委、市政府工作部署，2021-2025年我区继续推进老旧小区改造工作，为进一步提升老旧小区改造水平，提高居住质量，增强群众的获得感，现结合往年的工作情况及经验制定如下实施方案：

　　一、指导思想

　　按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则，重点解决老旧小区市政基础设施老化、防灾防疫功能不健全、公共服务缺失等群众反映强烈的突出问题，以及城区河道两岸50米内第一排住宅小区的污水管网问题。整合补齐片区公共服务设施，各类设施和空间尽可能改造成为居民生活综合服务设施，打造“5-15分钟生活圈”，推进城市治理体系和治理能力现代化。

　　二、工作目标

　　根据“成片连片，分步实施”的原则，2021-2025年我区共对其中32个老旧小区进行改造，合计81栋，涉及户数3135户，建筑面积约32.7万平方米，投资总额约11321.5万元。其中2021年共对21个老旧小区进行改造，合计43栋，涉及户数1658户，总面积约18.1万平方米，投资额约5805万元；2022年共对2个老旧小区进行改造，合计9栋，涉及户数364户，总面积约4.1万平方米，投资额约1275万元；2023年共对4个老旧小区进行改造，合计9栋，涉及户数497户，总面积约4.9万平方米，投资额约1819万元；2024年共对5个老旧小区进行改造，合计20栋，涉及户数616户，总面积约12.3万平方米，投资额约2157万元;2025年改造任务根据我区城市品质更新工作需要再合理安排。

　　三、工作任务

　　（一）改造范围、内容和标准。

　　1、老旧小区参照《福州市人民政府办公厅关于印发福州市老旧小区改造实施方案（2021-2025年）的通知》（榕政办〔2021〕60号）并结合我现有老旧小区数量确定改造范围。

　　2、改造内容和标准在参照榕政办〔2021〕60号的基础上，结合本区实际运用“共建共享”理念，重点解决以下几点：一是重点完善配套基础设施，解决居民用水、用电、用气等问题，鼓励有条件的加装电梯、建设增加停车设施等。二是重点提升居住环境，疏通改造小区雨污水管网、整修破损路面、完善改造提升绿化、完善环卫设施、缆化下地或规整弱电管线等。三是重点完善公共服务，充分调动居民积极性，共同参与改造，通过共谋共建共管共评共享，推进老旧小区物业长效管理全覆盖。

　　（二）综合改造提升。

　　结合各街（镇）、社区的规划布局与建设任务，将完善基本生活和公共服务功能、修补市政基础设施、改善公共空间环境规划等目标分解和引导到具体的综合改造项目中实施。具体改造内容按照菜单式，细化成必选类14项和自选类11项，改造标准分为基础版、提升版、示范版。

　　基础版：为必须改造整治的内容，重点解决居民生活基本问题，完善基础配套设施，排忧解难，雪中送炭。主要包括小区供排水、供电、供气、消防设施改造，雨污水管网改造疏通，弱电管线规整，破损路面整修，小区一层以下景观整治，店牌店招整治，配齐配全垃圾屋（桶），改善老旧小区环境脏乱差及管理机制不健全等问题。

　　提升版：在完善基础配套设施的基础上，重点完善小区管理及配套服务，改善居住品质，体现城市提升导向，因地制宜。主要包括小区内绿化改造提升，适老化改造，在小区出入口或适当区域设置快递或外卖存放用房，鼓励有条件的老旧小区加装电梯、增设停车设施、实施缆化下地、拆墙透绿等，并适当通过拆旧、拆违等方式，提升宜居环境。

　　示范版：在提升版改造整治的基础上，重点完善社区公共服务设施，优化资源配置，提升小区智能设备和硬件系统，推动完善社区治理。主要包括实施强电缆化下地，提升小区智能化等软件建设，打造智慧小区，完善基层党建建设，配置社区服务设施、文化体育设施、养老服务设施等内容，实现“六有五达标三完善”。

　　（三）物业长效管理

　　因地制宜确定管理模式、服务内容和标准，以及物业服务收费标准。具备市场化管理条件的，所在街（镇）和村（居）民委员会指导召开业主大会，由业主大会依法选聘委托物业服务人，实施专业化服务。不具备引入物业服务人条件的，由所在街（镇）成立物业服务中心，由业主依法表决后，委派保洁、保安等人员，实施准物业化管理。同时也可充分调动业主自我管理、自我服务的积极性，依法自行管理。

　　（四）进度安排

　　我区将按照上级主管部门具体工作时序要求于2021-2025年期间开展老旧小区改造计划。目前，2021年改造计划为9月中旬完成改造方案设计、改造经费编制及预算评审工作，2021年10月上旬完成改造项目施工招投标，2021年10月中旬进场施工，2022年元旦前基本完成改造。

　　四、工作机制

　　（一）项目生成机制

　　1、开展宣传动员。街（镇）、社区（村）要广泛宣传老旧小区改造的目的、内容和实施步骤。

　　2、居民提出申请。由小区业主委员会或居民自治小组征集小区居民对改造的内容的意见，小区居民无异议的，书面向街（镇）提出改造申请。

　　3、制定初定方案。由经招投标确定的设计单位根据《福州市老旧小区改造工作导则》及小区实际情况，结合居民改造意愿，拟定包括片区规划、资金筹措、招商引资等具体内容的改造方案。同时，应优先选择居民改造意愿高、市政配套设施不完善的小区。

　　4、小区公示。改造方案由业主依法表决通过后，在拟改造小区内公示不少于5个工作日。公示期满后，由所在街（镇）和村（居）民委员会收集业主意见和建议，经区老旧小区改造领导小组办公室审核并公示不少于5个工作日。

　　5、改造方案审核。改造方案应包括改造项目设计方案、工程概算、资金筹集方案、物业长效管理机制等内容，在规划部门、代业主区房地产公司指导审核把关下编制，做到“一区一策”。方案制定后经社区（村）、街（镇）初审、区政府确定后，上报市老旧小区改造工作领导小组审核通过后实施。

　　（二）资金筹集机制

　　老旧小区改造资金按照统筹各方资源，拓宽筹资渠道，通过中央、省级资金补助和政府投入、企业支持、业主出资、市场融资等多种方式，积极筹措改造资金。

　　（1）中央、省级补助。积极争取中央、省级专项补助资金，要严格考评程序，做到专款专用，最大限度发挥补助资金集聚效应。

　　（2）政府投入。我区老旧小区改造项目除中央、省级专项补助资金外，不足部分由区财政承担。

　　（3）业主出资。按照“谁受益、谁出资”原则，区分不同改造内容，确定居民出资责任和分担比例，鼓励居民通过据实分摊、自筹集资、合理使用公共收益、补缴住宅专项维修资金、申请个人住房公积金、投工投劳、出资加装电梯等方式筹集资金参与老旧小区改造。

　　（4）市场融资。吸引社会资本参与老旧小区改造，采取“一事一议”的方式，允许对小区闲置低效空间进行利用改扩建或盘活新建，建设社区配套公共服务和商业设施（如:社区服务、卫生防疫、停车场、养老、托幼、农贸市场等），要求土地出让溢价和参与社会资本二次开发的部分利润要用于老旧小区改造或运营投入；除收取物业管理服务费外，允许社会资本方运营小区广告位、充电桩、快递柜、停车位等经营权，以弥补运营支出的不足部分。

　　（三）项目实施机制

　　鉴于老旧小区改造工作的特殊性，可以根据有关规定采取灵活方式确定建设（代建）、施工、监理、设计单位。

　　（1）施工招标原则。施工招标按照“公开招标、规范程序、优化流程、选好队伍”原则，采用公开招标方式组织招标。

　　（2）施工过程管理。老旧小区改造施工过程中由于施工单位施工力量不足，未按时间节点要求完成工程进度的，或现场发现工程质量、安全问题，不及时整改的；监理单位未按规范要求及监理合同约定履职，有关部门和业主单位可依法依约处理。

　　（3）选材用料。施工单位在老旧小区改造所需的PC排水管、波纹管、钢筋、混凝土、涂料等主要材料采购时，应当保质保量、经济环保。监管部门或业主单位可依法依约委托第三方检测机构对工程材料进行抽样检测，确保安全可靠。

　　（四）品质管控机制

　　要严格按照市级工作导则与考核标准、设计方案进行施工指导与监管，结合工程质量提升年工作，坚持质量和品质优先，安全与效率兼顾，高门槛引进施工队伍，高水准要求建设内容，高品质打造精品工程，设立品质管控组，严选材料、精细施工，合理安排工序，加快工程建设，实行项目全过程管理，确保项目按期完成。

　　（五）督导机制

　　今年老旧小区改造工作纳入区委、区政府的年度目标管理和绩效考核内容，严格实行领导负责制和责任追究制。由区政府督查室、效能办会同住建局等有关部门加大对各街镇改造目标任务完成情况常态化的全程督查，督促各街镇等有关部门按序时进度要求推进改造工作的实施。

　　（六）长效管理机制

　　为巩固老旧小区改造成果，根据市委、市政府的有关要求，按照“政府引导、社区共治，业主参与、多元结合、共建共享”的原则，我区老旧小区改造完成后各街（镇）应建立健全长效管理机制，对改造后的小区实施长效管理，并纳入绩效考核。

　　（1）推动业主自治，实现三完善。各街道（乡镇）要推动成立业主委员会，完善组织队伍，完善社区服务，完善共建机制，实现“三完善”。

　　（2）建立健全物业管理。对于改造后的老旧小区，街（镇）要健全小区管理各项制度，严禁违章搭盖、从空中走线等行为，保障改造成果。

　　（3）健全维修资金归集机制。街（镇）、社区（村）要加强宣传指导，建立住宅专项维修资金归集制度，为房屋后续维修提供资金保障。在不影响规划的前提下，在改造中可根据小区实际增设业主委员会活动用房、岗亭、收费停车场等可产生持续性收益的设施，经营收入作为公共收益，纳入小区专项维修资金。

　　本实施方案自印发之日施行，有效期至2025年12月31日；原《福州市马尾区人民政府办公室关于印发2021－2025年福州市马尾区老旧小区改造工作实施方案的通知》（榕马政办〔2021〕90号）废止。

　　附件：

　　1、福州市马尾区老旧小区改造工作领导小组及各职能部门分工

　　2、2021-2025年马尾区老旧小区改造项目清单汇总表

　　3、福州市老旧小区改造内容及改造资金筹集规则

　　4、福州市老旧小区改造工作导则

　　5、福州市老旧小区改造负面清单（试行）