刘仰峰代表：

　　根据您对我局《关于马尾区亭江外洋小区二期外村户口人员办理不动产证的建议》答复的意见，现将外洋小区审批、登记再答复如下： 

　　一、外洋小区集体用地的审批 

　　2001年，亭江镇亭头外洋小区项目建设用地经国土资源部《关于福州市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（国土资函〔2001〕289）及福建省政府《福建省人民政府关于福州市城市建设农用地转用和土地征用的批复》（闽政〔2001〕文199号）批准，将亭头村外洋小区3.6198公顷（合54.297亩）土地转为集体建设用地（住宅用地）。 

　　亭头村于2002年起将该用地分两期建设，一期用地经区政府批准办理了个人建房用地审批手续，其中符合条件的50户于2004年3月3日由我局核发了《建设用地批准书》并办理了《土地使用证》。 

　　二期于2005年动工建设，不同于一期的是：该用地未按规定报区政府申请使用，亭头村作为建设单位办理了规划等手续后直接动工，并将竣工后的房屋按一定方式给本村、外村等人员使用。 

　　根据1998年的《土地管理法》第62条第三款规定：“农村村民建设住宅，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准”，外洋小区二期应在经国土部批准的农转用基础上，根据《福建省农村村民住宅建设管理办法》等规定，报区政府批准村民使用该集体土地后再进行建设。您提到的“连土地都是按程序报到中央审批下来的”，还需要区分省部级农用地转用及地方政府土地供用两个不同的程序。“新官要理旧账”精神落实的是“新官一定要理旧账”，而且一定要按法律法规规定去“理”。 

　　根据1998年的《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批使用农民集体所有的土地的除外”，即村民建设住宅才能使用本集体经济组织农民集体所有的土地。而此后的国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕）71号）中规定:“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’”，以及《福建省政府办公厅关于印发＜福建省农村村民住宅建设管理办法＞的通知》（闽政办〔2011〕189号）第四条规定：“严格执行国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，禁止城镇居民到农村购买宅基地，禁止对农村未批先建的住宅采取以罚款或者变相收费代替审批的办法予以补办手续”。都是对土地法的完善和补充，即国家政策是禁止本集体土地给本集体经济组织以外的人使用。 

　　因此，外洋小区二期只是经过农转用审批而未经过供地审批。根据系统的历史法规、政策，均无非本村村民使用本经济组织内土地的规定，现未登记的住宅用户为外村村民，不符合历来的法规政策。 

　　二、外洋小区外村村民的产权登记 

　　根据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第九条规定：“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任”。 

　　根据《土地登记办法》第74条：“国土资源行政主管部门工作人员在土地登记工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”因此，我局必须严格按法律法规规定，外洋小区须在区政府批准使用土地的基础上，我局方能为本村村民使用本集体经济组织农民集体所有的土地建设住宅进行确权登记。 

　　即在没有处理好集体土地供地手续前，我局无法进行外洋小区外村村民的产权登记。 

　　三、依法依规，分类处理 

　　根据《国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第九条规定：“违法宅基地和集体建设用地必须依法处理后方可登记。对于违法宅基地和集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，对符合土地利用总体规划与村镇规划以及有关用地政策的，依法补办用地批准手续后，进行登记发证”。即符合条件的集体用地经区政府补办用地审批后方可登记发证。因此，在区人大大力协调下，规划、亭江镇政府、原国土局等相关部门配合下，二期用地中符合《福建省农村村民住宅建设管理办法》规定，属本村村民的共21户，于2016年9月经区政府核准，补办了用地审批手续并核发了不动产权证。 

　　综上所述，非本村经济组织成员不得使用本经济组织内的集体宅基地，这是1998年以来已形成的规定。同时，2019年8月26日，经第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议讨论，对《中华人民共和国土地管理法》进行了修改，今后农村村民建房，按新修订的土地法第六十二条“农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准”的规定，以及福建省农业农村厅、福建省自然资源厅、福建省住房和城乡建设厅《关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）有关村民建房审批的流程，及《物权法》第十一条等规定，落实供地审批，以解决该历史问题。 

　　专此答复。 

　　区分管领导： 

　　单位主要领导： 

　　经   办   人： 

　　联 系 电 话：87520830 

　　福州市马尾区自然资源和规划局   

　　2020年12月2日